2021年能笑傲地产江湖的除了滕州便是台儿庄了，运河古城生态旅游是台儿庄重要的城市名片。那么台儿庄的城市功能布局如何？发展方向在哪？这些便是我们今天探讨的内容......
在2021年7月6日台儿庄区人民政府发布了十四五规划和2035年远景目标纲要，该通知关于城市空间的描述为：
东提：提升农业田园和通航机场综合利用功能，打造东部农业休闲田园和生态功能观光区。
西融：优化调整西部片区规划，完善社区、学校、公园、产业等功能，促进产城融合、城乡融合。
南跨：引导旅游服务功能跨河拓展、推动建设运南文旅活力新区，提升便捷窗口形象。
北扩：加大北部新区建设，完善新区业态布局，加快规模扩张。
中疏：有序推进城市更新，整合城市资源，推动公共服务功能向外转移。发挥古城辐射带作用，让老城换发新活力。
很显然东部田园农业，西部为城乡融合，南部运河旅游，中部提质更新，唯有北部提出打造文教高地！
台儿庄上个月在北部新区出现了一个地王，我们知道土拍热度直接反映出这座城市楼市信心与市场需求，同时也是城市板块价值的风向标！很显然2021年的土拍地块在今年均会入市，这些地块未来的价值又会是如何？和城市的发展又会是什么关系？
我们今天就盘一下2022年即将入市的新地块.........
2021年台儿庄土拍市场共出售8块土地，其中台儿庄2020-17涧头集镇地块及台儿庄2021-10古城地块为非住宅地块我们不再讨论。
5月27日台儿庄2021-6地块：
台儿庄2021-6地块指标
总用地面积36579平方米或约54.8亩，
1.0＜容积率＜1.4
建筑密度：26%，绿地率：35%
成交价1.654亿，约301万/亩
约合楼面价3229元/平方
该地块深处于老城的中心即上面所谓的“中疏”，拆迁改造就是老城的有机更新的主旋律！该地块位置绝佳离古城较近，生活便利极为便利。这也是老城区的优势吧！
该地块由于限高24米，意味着最高不会超过八层。由于1.4的容积率，为低密度洋房社区，预计售价8500-9000+。由本土国企台儿庄区城镇投资有限公司开发，唯一的劣势便是紧邻造纸厂，由于紧邻“化工属性的污染源”我们认为居住价值一般。喜欢老城区的可以关注一下.......
9月23日台儿庄2021-14地块：
台儿庄2021-14地块指标
总用地面积34741平方米或约52亩，
1.0＜容积率＜2.2
建筑密度：25%，绿地率：35%
成交价1.46亿，约279.9万/亩
约合楼面价1910元/平方
需要注意该盘是中原集团与绿城合作的楼盘，该盘中原建设绿城监理可谓优势互补。属于绿城的桂语系取名桂语江南。航拍照片显示该盘已经施工至四五层高度，应具备预售条件预计年前会开盘收割。
由于该地块限高50米，从其鸟瞰图也可以看出均是17层的小高层布局。北侧的幼儿园重新布局与西南侧，该鸟瞰图显示应是一期工程，路西侧为二期。
该盘北邻新建的区人民医院，有利有弊，但我们认为更为适合养老居住。该盘最大的亮点是设计方案均是绿城产品属于绿城代建，成本相对较高。我们知道新城绿城玉兰花园相比一路之隔的壹号院每平方高出1500元，也就是说在新城同地段绿城品牌溢价高达1500元/平方。
售价多少？绿城桂语江南会比周边溢价1500每平方？显然不会有这么高的品牌溢价，价格也与产品力挂钩，产品力如何？我们下期再做调研......
9月30日台儿庄2021-22地块：
台儿庄2021-22地块指标
总用地面积90791平方米或约136.3亩，
1.0＜容积率＜1.5
建筑密度：30%，绿地率：35%
成交价2.452亿，约179.8万/亩
约合楼面价1800元/平方
该地块与观澜府隔路相望，该地块由台儿庄刘家持有。但周边均是农田显然该片区属于上面提到的所谓“东提”区域。以布局农业观光休闲为主......
台儿庄刘家颇为低调但实力醇厚在新城均有布局，更是在台儿庄房地产市场“呼风唤雨”占据主导地位，开发楼盘品质属于中上游水准！
由于限高24米应是8层以下的洋房为主，预计和观澜府布局一致。目前观澜府均价6500，该地块何时启动？产品力如何？
11月25日台儿庄2021-7地块：
台儿庄2021-7地块指标
总用地面积15136平方米或约22.7亩，
1.0＜容积率＜2.4
建筑密度：35%，绿地率：35%
成交价0.59亿，约260万/亩
约合楼面价1624元/平方
该地块为锦樾府二期项目，汇众集团去年8月14日拿下锦樾府地块，彼时地价约200万/亩，楼面价约1251元/平方，一年有余到了今天地价上升到了260万/亩，楼面价也到了1624元/平方。
该地块位于上面提到的“西融”，即产业融合及城乡融合区。目前该盘一期在售均价6500........
12月2日台儿庄2021-9地块：
台儿庄2021-9地块指标
总用地面积11090平方米或约16.65亩，
1.0＜容积率＜1.6
成交价0.167亿，约100万/亩
约合楼面价941元/平方
我们把该地块归纳为乡镇用地，其与邳庄镇中学为邻。同为台儿庄城市建设综合开发公司开发应是清荷园小区的续建，这里不做讨论了。
12月2日台儿庄2021-24地块：
台儿庄2021-24地块指标
总用地面积82054平方米或约123.2亩，
1.0＜容积率＜2.2
建筑密度：25%，绿地率：35%
成交价4.677亿，约379.6万/亩
约合楼面价2590元/平方
该地块位于新建区人民医院东侧，以溢价8610万成为台儿庄区“真金”地王。由枣庄市佳居置业摘得代表楼盘为奥德瑞沂府。
该地块与绿城桂语江南无论是地段及用地指标基本相近，土地成本大幅高于周边的碧桂园、云溪九里等地块，那么参考云溪九里7600-8300的价格区间，该盘或售价8000以上？
总结：
土拍热潮既能反映板块价值也能指明城市的发展方向，毫无疑问北部新区在区人民医院、古城学校、市民中心等顶级配置资源的加持下，已经成为名副其实的文教新区价值高地！
从以上的年度土拍市场分析不难看出：
东提区域有观澜府西侧的2021-22地块，由于周边有一望无际的农田，市政配套有待完善，开发时期并未成熟，市场也有待观察。
西融区域仅有汇众的锦樾府一个商品房楼盘，但远离主城区属于产城融合与城乡结合区配套并不完善，但后期或有高铁站利好。
南跨并未有新地块入市.....
中疏区域有造纸厂南2021-6地块入市，该地块优势明显：低密度洋房，生活配套成熟，但紧邻造纸厂略有遗憾。
我们认为今年台儿庄楼市的焦点就在北部新区，绿城桂语江南将会与佳居置业的
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