最近我国楼市遇冷，很多城市的房价都出现了下跌的趋势，正常情况下，这种现象应该是刚需购房的好机会。但实际情况确实很多城市的成交量在持续走低，购房者的观望情绪更加浓重。
那么为什么会出现这种情况呢？笔者认为一方面是很多购房者买涨不买跌的心里造成的，他们怕买房后，房价会继续下跌，最后会亏掉自己的血汗钱。另一方面就是尽管楼市遇冷，房价出现了下跌，但我国的房价仍然处于高位，买房难仍然是很多刚需面临的难题。根据上海易居研究院发布的数据显示，截止到2020年我国的平均房价收入比达到9.2，而且这还只是我国的平均房价收入比，在一些一线城市例如北京、上海、广州、深圳等城市，房价收入比更是达到了30以上，一些省会城市的房价收入比也在15左右。在这种情况下，年轻人很难做到只靠自己买房，很多时候都需要父母的帮助，甚至掏空一家人的钱包才能凑够首付，后期还要背负巨额的房贷。
房价这么高，很多人买房掏光一家人的积蓄，自然房子也成了一家人最主要的财富。根据2020年央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》的报告显示：我国城镇居民家庭的户均总资产已经达到了317.9万元，其中资产分布也明显，以实物为主，其中房产占据了一个家庭总资产的70%。这种情况下，房产也成了很多子女在继承父母遗产时最重要的资产。
在传统观念中，子承父业，子女继承父母的房产是理所当然的事情。但事实上并不是完全这样，即使是子女也可能面临无法继承父母房产的情况。在今年出台的《民法典》中规定，有3种情况下，子女9是无法继承父母的房产的，子女请注意。
第一：子女有重大过失，会失去继承权
我们知道在继承的过程中，第一顺位继承人不光有子女，还有配偶和父母。所以如果子女有重大过失的话，就会失去继承权。在《民法典》的第一千一百二十五条规定，继承人有以下5种行为之一的，丧失继承权。
第一：故意杀害被继承人；
第二：为争夺遗产而杀害其他继承人；
第三：遗弃被继承人，或者虐待被继承人情节严重；
第四：伪造、篡改、隐匿或者销毁遗嘱，情节严重；
第五：以欺诈、胁迫手段迫使或者妨碍被继承人设立、变更或者撤回遗嘱、情节严重。
子女如果有以上5种行为之一的，就会丧失继承权。但这5种行为还是有区别的，一般有第一项和第二项两种行为的会永久丧失父母房产的继承权。但如果是第三项到第五项行为，如果后期有悔改变相，并且得到了被继承人的宽恕或者被继承人在遗嘱中把子女列为了继承人，那么子女在父母去世后还可以继承父母的房产。
《民法典》中增加宽恕制度，笔者认为无论是对继承人还是被继承人都是非常合理的。首先对于继承人来说，如果不是第一项和第二项重大过失，我们不能把他们一棒子打死，不给任何机会，也不能一成不变地看人，应该给一定的机会。而对于被继承人来说，即使子女过去犯过错误，他们也希望自己老了以后能有子女陪伴，给子女一个改过自新的机会。
第二：设立了居住权的房产，子女暂时无法继承
在《民法典》中，第366条提出了设立居住权的概念。居住权是指：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定来进行。另外对于居住权《民法典》中还规定：居住权不得转让、继承，设立居住权的房子不得出租，除非当事人另有约定。
因此可以看出如果子女继承的房子被父母设立居住权，那么即使子女拥有房子的产权，也不能将房子出租或者出售，直到居住权到期或者拥有居住权的人死亡，子女才能真正拥有房子的使用权。
例如老李早年丧妻，老了以后找了一位老伴搭伙过日子(没有领证)，老李去世之后，虽然把房子产权留给了子女，但也给老伴设立了居住权。遗嘱中明确表示，房子产权虽然属于子女，但老伴有权居住在房子里面，直到老伴去世。这时这套房子就被设立居住权，子女虽然有产权，但却不能把房子出租，也不能出售。
第三：父母留有遗嘱，而且遗嘱中明确表示自己的房产由子女以外的人继承
我们知道在继承法中有第一顺位继承人和第二顺位继承人来继承被继承人的遗产。但这是被继承人没有留下遗嘱的情况下的继承顺序，如果被继承人留下了遗嘱，应该按照遗嘱继承或者遗赠办理。另外在《民法典》的1033条规定：自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承，也可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。所以自然人可以根据自己的意愿把房产留给任何人，甚至国家，并不一定是子女。
同样以老李举例，例如老李老了需要子女照顾，但子女并不孝顺，不愿意照顾老李，平时老李的生活起居都是由老李找到的老伴照顾。这种情况下，老李在生前立下遗嘱，表示自己去世以后把自己的房产留给老伴。这种情况下尽管老李和老伴并没有领证，子女也是第一顺位继承人，但子女也不能继承老李的房产，而是应该按照老李的遗嘱进行分配，房产由老李的老伴继承。
总结：经过上面分析我们可以看出，新规下即使是第一顺位继承人的子女也不一定就能继承父母的房产。所以不要因为自己是父母的子女就有恃无恐，认为自己一定能继承父母的房产。作为子女该负赡养义务的时候要负赡养义务，该孝顺父母的时候要孝顺父母。
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