在房地产行业发展的这些年里，我国的住宅可谓是一直在不断建设。相比于二十年前来说，现在住宅数量已经基本满足了人们的居住需求。只不过很多住宅都在投资者手中，导致大量住宅没有流入楼市当中，处于空置状态。要知道，在1998年房改前，人们居住的房子大多数都是国家分配的住宅，这就导致很多家庭都没有属于自己的房子。
而自从1998年房改后，很多家庭都开始买房。而买房的目的就是为了满足自己的居住需求，对于那时来说，人们没有考虑太多的因素，就是单纯地买房居住。但随着房地产行业的不断发展，很多人都看到了房地产行业当中的红利。那就是房价快速上涨，导致住宅不断升值，买一套房子静置两三年的时间，住宅就能升值几十万上百万。
而对于那些投资者来说，等到住宅升值后，转手将住宅卖掉，就能赚取巨额利润。可以说很多家庭辛辛苦苦工作几年，还没有一套房子赚的多。正是因为这样的缘故，才使得楼市当中买房投资的家庭越来越多。而随着投资者数量不断增加，导致楼市当中购房需求也居高不下。毕竟一开始人们是因为没有房子居住，才选择买房。
但随着投资者的不断出现，导致那些已经买房的家庭，依旧会继续买房。这就导致大量的资金流入到房地产行业当中，房地产行业当中的购房需求居高不下，使得楼市处于火热状态。从而使得我国的房价一直在不断上涨。根据数据显示，在2000年时，我国的平均房价为2000元左右，而到了2020年时，我国的平均房价已经达到了9860元，可以说房价上涨的速度非常迅速。
对此而言，随着房价的不断上涨，很多刚需购房者买房更加困难。因此，我国在2016年时就出台了调控政策。这几年来调控政策更是在不断收紧，从2016年至今，调控累计次数已经达到了2500次左右。可以说调控政策一直按照“房住不炒”的长期定位进行调控。目的就是让房子回归居住属性，使得房价回归合理水平，让房地产行业走上健康平稳的道路，实现人们住有所居。在这些年的调控下，楼市已经比较以往平稳很多，尤其是对于今年来说，楼市更是出现了3点变化。
第一点变化：楼市出现两极分化
根据9月份70城房价数据显示，全国70城共有36个城市的新房价格环比下跌，7个城市的新房价格环比持平，27个城市的新房价格环比上涨。而二手房方面，17个城市的房价环比上涨，1个城市的房价环比持平，52个城市的房价环比下跌。从这些数据当中，我们就可以看出，现在很多城市的房价都呈现出下跌趋势，可以说楼市已经出现了两极分化的局面。
根据易居研究院测算，9月全国70城新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.1%，这是自2015年5月以来，二手房价格下跌城市数量最多的一次。从整体来看，全国城市房价从普涨到普跌，仅仅用了三个月时间，可以称之为“速冻”。而调控政策对房价的影响越发明显，使得楼市已经出现了“市场拐点”。
第二点变化：部分城市房贷利率下调
根据贝壳研究院数据显示，10月份有20城房贷利率出现下调，其中有14个城市首套利率下降，14城二套房贷利率下降，比如青岛、四川、中山、泰州、郑州、广州、佛山等城市，开始放松信贷。从整体来看，全国90城首套及二套房贷利率分别为5.73%、5.99%，均较上月下调1个基点。从这当中，我们就可以看出，房贷利率最紧张的时期可能要过去了。银保监会表示，要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者给予支持。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。这对于刚需购房者来说，也是利好消息。
第三点变化：第二次集中供地流拍率增大
根据数据显示，第二类集中土拍过程中，多个城市出现临水“中止”出让地块的现象。长春、福州、天津、青岛、济南、成都、苏州、沈阳等八个城市在第二轮集中土拍前临时中止出让，总数量高达91宗，占这些城市第二轮集中供地总幅数的22%。而且在第二次集中供地过程中，多个城市土地出让出现延期或者重新挂牌。
以广州为例，总共推出了48宗地中，25宗流拍，流拍率高达52.1%。并且在这场交易成功的23宗地块中共有18宗地价成交，仅有5宗地块有溢价成交。从这个数据当中，我们就可以看出，房企们拍地的热情已经不再高涨，第二轮集中供地出现全面降温。在这样的情况下，房企拿地成本也出现了一定下降，对于那些现金流稳健的房企来说，利润空间较首轮明显扩大。
楼市当中这三点变化对于刚需购房者来说，都是利好消息。因为楼市出现两极分化，部分城市房价下跌，而且房贷利率下调，再加上房企拿地积极性不高，多以底价成交，使得土地价格也有所回落。这样的情况下，刚需购房者想要买房也要比以往容易很多，可以说楼市和以往已经有了很大的不同。
对于这些变化来说，著名的经济学家马光远早就给出了自己对楼市的看法。马光远认为，未来楼市只会有3个20%，即20%的城市、20%的房企、20%的楼盘。只有这三个20%值得投资，剩下的房子最终都将回归居住属性。对此而言，现在房企们之间的竞争已经非常激烈。而对于部分城市来说，房价也会回归合理的趋势。住宅之间也出现了两极分化的局面，已经到了“竞品质”的地步，使得大多数住宅最终都将失去投资价值。当然了，这对于刚需购房者来说，也是一件利好消息，意味着以后买房更加轻松。
对此而言，你有何看法呢？
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