房价回归不会一蹴而就，但趋势就是这么个趋势

回想房地产这20年，每个人可能都有千言万语要说。

有人说，想当初房价才几百元一平米，一套房子几万元就搞定了，如果当时砸锅卖铁弄上几套，现在何必这么辛苦，即便不能财富自由，起码也可以找一份轻松工作过着衣食无忧的生活。

也有人说，每一次都认为房价太高了，认为当时就是最高点，寄希望房价降下来再买，但一次比一次高，越来越看不懂房价了，房子这辈子可能与自己无缘了。

当然，也还有坚定看空楼市的。在他们看来，房价在经过二十年的轮番上涨后，无论是房价收入比，还是住房自有率，都比国际平均数据高出一大截，现在的房子就是被炒高的结果，当房子回归到居住属性以后，房价就会理性回归，不过，由于房地产关联行业众多，对经济贡献大，所以，考虑到经济安全、金融安全，房价回归不会一蹴而就，但趋势就是这么个趋势。

不得不说，他们的看法确实也代表过去和当下楼市的现状，在这一点上，数据的反应也是直观的：

1.房价。从统计部门最新发布的9月份全国房地产销售数据可以计算出，全国新建商品房均价为1.03万元/平米，相比第一季度1.06万元/平米略微有所下降，但价格仍旧高企。

2.房价收入比。以2020年的全国规模企业在岗职工平均工资6600元/月和一个家庭两位在岗职工算，除掉日常开销和子女养育等成本，每月只能拿出一位职工的钱用于存钱买房和还房贷，也就是6600元，这样算的话，买一套100平米的全国均价房（103万）需要13年，明显高出国际“3-6年”的合理区间。至于那些一二线大城市，像深圳、厦门的房价收入比能达到30年-40年，这些城市的买房压力就要更大。

3.住房自有率。央行曾出过一份针对3万储户人的调查报告显示，城镇居民的住房自有率达到了96%，仅极少的人没有住房。虽然一些网友表示感受不真实，毕竟这仅是一部分人的调查，身边就有不少人租房的。不过，也有网友认为，如果把这些人在老家或者其他城市算上，这个数据其实差不多的，现在很少见到一套房子都没有的人，像70后、80后都有房，而90后要么有房，要么父母也准备了房子。

4.住房空置率。原住建部副部长仇保兴在2018年提到，像鄂尔多斯的空置率为70%，北京市的空置率也有10-20%。看起来各城市空置率有差异，但整体上应该也不低，从一些机构给出的数据看，大体也介于20%-30%之间，显然也明显高出国际上“5%-10%”的合理区间。

回归到本质，历史上房地产破裂后均对经济社会的发展产生了惨痛教训，无一不是表现为房价高企、住房金融属性浓厚，其实国家早已注意到这一问题，并着手调控楼市。

大体分3条线：一是从需求端控制投机炒作，包括限购、限售、限贷、打击假离婚炒房等，让需求明显减少；二是从供应端，采取试点集中供地模式，在控制土地溢价率的同时，控制房企拿地金额不得超过销售额的40%，可以看到，第二批全国集中供地城市出现了大量的流拍现象，且土地价格明显下降；三是从金融端，主要是对开发商和银行的“3+2”红线限制，房贷额度下降，开发商不得不通过降价来吸引购房者入市。结果显而易见，楼市“三降”出现了。

第一，房企销售业绩明显下降。根据机构的统计数据显示，销售额前100强房企销售总额连续3个月下降，其中在传统的楼市旺季“金九银十”中的9月份降幅进一步扩大，销售额比去年同期降了超1/3。在业内看来，旺季尚且如此，接下来市场只会继续下滑。

第二，房价预期下降。由于人们的买涨不买跌心理，当市场进入低迷期以后，购房者只会越来越观望。在央行发布的第三季度问卷调查显示，与上一个季度相比，“看涨房价”的人数下降了5.6个百分点，超80%的人认为房价不会再涨了。既然房价不涨了，除了急得不能急的需求外，其他的人大体上只会捂住钱袋子。

第三，购房需求下降。前不久安徽的一份征求意见稿显示，该省出生人口自2017年到今年出现了“断崖式”下降，均为负增长，且每年的降幅都在10%以上。当然，安徽只是一个正常反应，其他省份也大体一致。有机构从各官网统计了一份数据显示，今年上半年全国出生人口同比下降了16.7%，如果全年按照这个比例算的话，其结果是：1200万*（1-16.7%）=999.6万。那么2021年人口跌破1000万的可能性很大，现在回想一下，2017年人口还超1700万，这才几年就要跌破千万了。对楼市而言，住房需求明显减少已经提前到来。

经济学家任泽平曾说，房地产“短期看金融、中期看土地、房地产长期看人口”，现在一对比，无论是金融还是土地，抑或是人口，均对房地产产生了抑制，有主观的，也有客观的因素，说明当下的楼市现状其实是市场的一种必然反映。鉴于此，2021年即将过去，有人郑重提出，上涨了多年的楼市会不会在2022年迎来首个“贬值潮”呢？房价回落的空间有多大呢？官方“8字”回应透底。

实际上，官媒经济日报以题为《楼市“黑嘴”要不得》为题专门针对楼市“贬值潮”有过论述：由于各城市在人口、地价和供需等方面出现分化差异，不会出现所谓的“普涨”或“普跌”之说，一些楼市“黑嘴”臆断房价走势，对楼市调控不利，大家要保持警惕和识别。即便是目前的楼市降温明显，国家统计部门在通报最新的房地产数据时仍明确表示，“下一阶段房地产市场有望保持平稳发展”，“有望保持平稳发展”8个字也显示了官方接下来对楼市的定调和底线。

既然主基调是有望保持平稳发展，说白了，房价不会出现大涨大跌情况，整体贬值潮也不会出现，寄希望房价暴跌的可能性也非常之小，当然也不会出现大涨情况，楼市热度抬头的城市还会遭到调控加码抑制，而市场下滑过快的城市也有望祭出包括“限跌令”在内的举措，其目标就两个字：“平稳”。当然，也有人说了，短期依靠行政措施可以做到，但终究还是要由市场来决定，长期的平稳能做到吗？笔者认为，这个要分两个方面来看：

第一，对于楼市热点城市。这类城市有一个共性，那就是经济发展不错，或者说经济发展潜力可以，对人口的吸引力较强，这类城市不缺住房需求，如果管控松一松，热度又上来了，所以，仅靠行政管控可能还不够，还需要长效机制。就目前来看，大家提到最多的一个长效措施就是“房产税”。从别国经验看，房产税确实可以有效抑制投机，保持房地产健康平稳发展，而我们官方在今年也已经多次提到房产税试点工作，意味着房产税开征已经不远了，从专家们的观点看，热点城市应是首批试点对象。从主要已征收房产税国家来看，房产税由于有免征面积、免征额，对自住刚需基本没啥影响，主要是针对多套房产的，通过税率调节有利于市场长期平稳。

第二，对于楼市冷门城市。这类城市说实在的，受棚改货币化影响，这些年房价其实没少涨，但本身的产业基础薄弱，人口流出明显。在大规模的棚改退潮和采取实物安置措施后，现在基本失去了推涨力。“限跌令”只能维持短期市场不出现大幅下降，但长期还是会由市场来做出选择。毫无疑问，这些地方房产出现理性回归也是大势所趋，需要的只是时间罢了。

对此，你看明白了吗？