调控政策是不是要转向了？楼市的“春天”终于要来了吗？

近日，央行货币政策委员会第三季度例会通稿提出，要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。两天后，央行、银保监会两部门联合召开房地产金融会议，要求金融机构“配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。

央行的货币政策委员会很少会提及房地产的内容，这次公告一出来马上也引起了业内的普遍关注，市场也很快就给出了回应，隔天开盘，A股房地产板块拉升走高，金科股份、保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等多股大涨。

“两个维护”究竟在释放什么信号？调控政策是不是要转向了？楼市的“春天”终于要来了吗？

01维护市场：货币政策要转向了？

先来解读一下这个政策。央行的货币政策委员会，在以往的例会中，很少会提及房地产，这次罕见表态，其直接指向就是“两个维护”，一个是基于房地产市场的健康发展，一个是基于购房者的合法权益。

“维护房地产市场的健康发展”很容易理解，但如果考虑进当前房地产市场的现状，那么，她所释放的信号就要耐人寻味了。众所周知，当前的房地产市场“遇冷”，无论是开发商的拿地意愿，还是购房者的买房情绪，都在此轮调控周期中都陷入了“冰点”。

新近公布的第二轮土地集中出让中，像广州这样的一线城市，出让的48幅地块，流拍地块就超过了一半；再如，此前最热门的杭州楼市，10块地竟然有9块流拍，当开发商也不热衷拿地了，传导至二级市场的看空情绪就异常明显了。

购房者那里，同样也在观望。

深圳的二手房市场历来都是全国楼市的“风向标”，其最新的成交数据显示，8月份的成交跌破了近十年的新低，成交量不足两千套。一方面是开发商的拿地积极性降低，供应开始缩窄，一方面是购房者观望情绪在加剧，需求侧不振，两方叠加影响下，当前的楼市似乎正在陷入“冰点”。

而就是在这种背景下，央行的货币政策委员会给市场打了一针强心剂，业内也在普遍猜测：大水是不是又要漫灌了？当前的广义M2增速仍然保持“下降趋势”，近几个月以来的平均增速维持在8%以上，较去年的11%出现明显下降。结合目前房地产领域的不景气，如果货币政策由此转向，那么，房地产将迎来重大利好。

货币政策究竟是否会转向？我们的看法是：存在一定的反弹幅度，但不要期待过去那种大水漫灌。这一点其实也可以从央行和银保监会的联合会议上看出来，两部门要求金融机构配合地方政府维稳房地产，足见这次的转向更有可能属于“专项”性质，是针对楼市的“定点转向”，至于网传的大水漫灌，可能性反倒不大。但不论如何，此次政策吹风，还是给房地产带来了一丝暖流，而且在货币端给予支持，对房地产的提振更会立竿见影。

02维护购房者：刚需群体首先被保护！

继续说“维护住房消费者的合法权益”。这个“维护”对我们的关切最大，但究竟怎么维护购房者的权益，通稿中并没有明确答复，但起码有一点可以肯定，刚需群体的购房权益肯定会首先得到保护。《经济日报》近日也发文提出，“细分炒房客和刚需人群，对于优化调控政策有着积极的意义。楼市调控应注意满足刚需，尽最大能力防止‘误伤’刚需群体”。

一直以来，调控都在强调要“保护刚需”，但各地方的调控都在“一刀切”，即无差别的在限制需求端，如果按照《经济日报》的要求，精细区分出刚需人群和炒房客的话，将来的首套房利率可能会明显低于二套及以上的利率，二者的利率差会拉大，而这将给刚需购房者以实实在在的优惠。

不仅如此，就在“两个维护”发布后不久，东莞也出台了利好政策，将个人买卖二手房的核定税率，从2%降低到了1%。这个政策减轻了家庭购买二手房的税费负担，结合东莞目前的二手房价，每套房的交易成本能降低几万元，一定程度上也能促进二手房的交易，进而带动新房市场。

更为重要的是，这个政策是在东莞这个中国人口前9、GDP总量前20的“特大城市”发布的，这种体量的城市，其政策变化对其他城市就具有很强的借鉴意义了，对以后调控政策的走向也就更值得关注了。

从这个意义上来看，东莞发布的利好政策更像是个“信号”，作为“特大城市”的东莞已经做出了表率，其他三四线城市跟进的可能性在增加。

综合来看，无论是央行货币政策委员会的“两个维护”，还是央行联合银保监会的专题落实会议，政策的风向已经明确，既是要保护房地产行业的稳定发展，并在金融端给予支持，也是要保护购房者，尤其是刚需群体的权益。

后续：刚需群体重点考察首套房与二套及以上的利率差，政策保驾护航，刚需能从中得到更多实惠；调控层面，继续观察后续各城的托市动作，调控政策如果到“底”，未来不排除楼市的集体回暖；操作层面，“政策底”既然已经临近，那么“市场底”也就不远了，作为刚需购房者，可提前抢抓窗口期，不要因为观望而错失上车良机。