房产走向何方，最关键的看国家的基本态度，特别是调控力度

从1998年开始，我国商品房正式踏上历史舞台，成为取代福利房的主要住房形式。最后炒房兴起，最近10年炒房如日中天，不管懂不懂炒房逻辑，只要随大流就可以赚得盆满钵满。于是，炒房族、屯房族大行其道。

从2016年底开始，楼市的发展逻辑变了，房价出现了分化发展趋势，有的城市房价从单价4万元跌至1.8万元，而有的城市房价依然保持昂扬的上涨态势。这让买房人摸不清头脑，接下来该继续囤房，还是扔掉手中多余的房产？最主要看房价走势。

房产走向何方，最关键的看国家的基本态度，特别是调控力度。

2019年调控多达620次，2020年旗鼓相当，再创新高。调控之下，市场表现斐然，2019年-2021年可以说是最近5年以来房地产发展势头最弱的3年，但发展速度依然不减。根据国家统计局数据，2020全年1-12月份，我国房地产开发投资达到141443亿元，比上年增长7.0%，比19年降低2.7个百分点，2019年增幅是自2016年以来增长最高的一年。在商品房销售方面，增长不错。

在不断加码的调控之下，市场表现乏力，面临着“难买也难卖”的地步，诸多房地产开发商指出“不再拿地，要生存、要积极回款”。虽然有7.0%的增幅，但比起2016年前的20%-30%高增长率而言，这种涨幅其实已经很低了。2020年2021年全国50个大中城市房价普涨、微涨，其中房价上涨的城市接近60%，下跌的城市约有40%。

进入2021年，调控没有丝毫放松的迹象。

如果调控已经让房地产开发商们非常难受了，那么楼市黑天鹅让其更加难受。一夜之间，房产销售从天下落至地面，不管是拿地、新建面积还是销售额，下滑幅度都在80%以上。

在后疫情时代，房地产重启也不够理想，未能恢复到5年前的状态，调控不断加码的情况下，屯房族真的好日子结束了？笔者认为，这并不算啥，还有几个更重要信息。明年起，“囤房族”全面消失？楼市新规袭来！

1、土地管理制度调整，下放审批权限。

根据已经发布的《授权和w托用地审批权》的相关文件，将农用地转化为建设用地的审批权限交给地方省份执行，首批试行的省份有北京、天津、上海、重庆等8个，试点期限为1年。

这是一个非常强烈的新信号，简而言之，接下来有总体量超过三十五公顷的耕地或大约七十公顷的土地的征收转变为建设用地的权限，从原来的国家级统一审批，转变到省份自行斟酌。权限下放了，结局也很明了。

我们都知道，现在的房价之所以这么高，最主要的原因是地方形成了土地财政的严重依赖度，依赖的正是土地出售带来的巨量收入，再加上房地产发展可以带动上下游超过50个产业的发展，所以各省份对发展房地产乐此不疲。房价步步上涨的背后，是地价频频抬头，地价占到了房价的40%-60%的比重，对房价涨幅有着严格的影响。

在过去，土地审批权基本上都在中央，所以可以规划用来建设房产的地皮较少，从根本上造成了住房的供不应求，在地价上涨的同时，带动房价上涨，进而助涨炒房囤房族。今后农转建用地审批更加自主，相信也将大量增加住宅用地计划，那么在供大于求的情况下，屯房族无利可图，将越来越少甚至消失。

2、房地产税正在路上。

房地产税开征，目前来看这只是时间问题，现在已经进入到了立法审议前期（尚未形成草案阶段），从4年前开始，房地产税的声音就越来越高，将成为我国房地产发展史上里程碑的一个节点，其重要意义不在于对买房人有多大影响，而在于规范了房地产行业的税制和有效抑制囤房成本，进而实现住房资源的合理分配和有效利用。

我们都知道，在过去的房地产税制下，所有税基本上都是交易过程税，这种费用有一个共同的鲜明特点：可以转嫁。售房人只管报出实收价格，其他的费全部添加到买房人头上（例如，一套房子房东想要收回200万元，费用是6万元，那么购房者最终的成交价不会低于206万元，中间费全部买房人承担），这无形之中增加了购房者的负担。

但是房地产税属于财产保有S，谁拥有房子谁就缴纳，即便房地产不交易，仍然需要缴纳，不可避免，而且房子越多，财产持有税的成本就越高。这样一来会促进市场两个方面的利好循环：1、屯房族因为持有压力，把多余房子推向市场出售掉；2、市场上增加房源的同时，有利于房价平稳。

国家2新规兑现，不管是土地审批权下放，还是房地产税政策的实施，都会促使“房子多的人”最终走向全面消失的结局。3类人麻烦来了，笔者总结为：

1、炒房人；
2、囤房人；
3、跟风人。

理由很简单，当房地产闭着眼赚钱的日子走到头的时候，市场上就只剩下了刚需人群，这些人群会随意高位接盘吗？笔者认为未必，根据贝壳研究院的一项数据显示，在房价平稳和下跌期，刚需买房更为慎重，有的人直接取消买房打算（宁愿租房也不买房了），调查显示，8.5%购房者取消买房打算，38%的人延缓买房，28.8%的人暂停买房。也就是说在房价尘埃未定的情况下，超过66%的人有不打算买房的预期。

在这样的预期下，屯房族的房子卖给谁呢？所以说麻烦将至一点也不为过。