让我们来看看最近的经济动向，1.央行正回购。2.银监会允许对房地产开发商贷款适当展期。3.沈阳开发商为降库存交房2年还垫首付（腾讯财经）。4.深圳楼市火爆官方明令严查捂盘惜售。5.和中东土豪做邻居：中国人3.5亿美元迪拜买地（迪拜公寓价是2万/平方米）。
看完上述信息，我们来一一解读：
1.央行正回购—正回购是代表收缩市场货币投放，但此次正回购是银行业要求央行回购，可以说不是正常市场行为，真正的原因是实体经济下滑严重导致贷款需求明显萎缩，银行资金没有出路。
2.银监会允许对房地产开发商贷款适当展期，—现实中房产开发商贷款展期行为早就有了，自从房产调控以来，有多少房产开发商资金链断裂具体数据无人统计，地方政府为防止事态扩大影响政绩，纷纷干涉导致银行更多资金陷进房产泡沫中，当地银行为了降低坏账率不得不给那些逾期贷款的房产开发商进行贷款转期，现在银监会公开允许对房地产开发商贷款适当展期，我认为这个政策将很难落实，因为银行不良贷款正在加速暴露，地产领域金融风险上升，银行业对银监会此次出台的政策落实将持谨慎态度。
3.沈阳开发商的行为代表着二三线城市房产公司的现状，说明目前二三四线城市面临着房产库存量大，去化率低，去化周期将很漫长。
4.深圳楼市火爆也代表着一线城市楼市的回暖，同样上海最近房产中介的门店数量快速上升，也说明一线楼市转暖，但一线楼市转暖并不代表着楼市整体复苏。
5.中国楼市泡沫严重，二三线城市的房价甚至高过世界知名城市迪拜，所以现在很多国内人开始投资国外房产。综合上述可以明显看出中国楼市要转暖很难，现在除一线城市外，其他城市楼市转好的信息几乎没有，三四线城市就目前库存楼盘要去化都需要相当长的周期。
回首看上虞楼市
上虞，三四线城市，常住人口近60万，外来流动人口近20万。楼盘主要的供应量集中在城北、城西、城南，目前城区在建楼盘18个，乡镇6个。截至2012年：全区在售项目约有4700套左右未售房源，预售项目约有3270多套。
2009年之前，上虞的房价大多在5000-6000元/平方米，从2009年开始本地人投资房产成风，导致房价快速上涨。截至2012年，上虞在售楼盘均价至12000元/平方米。其中城北板块楼盘价格区间在12000-16000元/平方米，上虞价格最高的楼盘尚御府也在其中，均价16000元/平方米；城南次之，均价约11000元/平方米；而价格最低的城西均价约8000元/平方米。
目前，上虞购房人群主要是刚需人群，在2009年至2010年购房热潮过后，大多数家庭都已经完成了一轮改善，所以现阶段主要以刚需为主，那么对于这个常住人口只有60万的三四线城市来说，现阶段的库存总量+预售总量会远远大于实际购买需求。
那么未来，上虞楼房价格究竟是涨？是跌？我们的观点是跌，原因很简单，一、上虞没有良好的创业氛围，所以就无法留住外来人口。二、去年开始整体经济下滑严重，很多民营企业生存都陷入困境，用工需求锐减。三、上虞本地人口数量有限，刚性需求不足，库存楼盘去化率偏低，导致去化周期将维持很长时间。四、大量的库存楼盘造成开发商的资金压力很大，资金成本很高，随着周期的延长，开发商势必会对库存楼盘采取一定的动作。
目前开发商涨价及发布各类火爆销售状况，我们判断是为给消费者营造一种海市蜃楼的效果。
（胡 杨）
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