武汉晚报讯(记者夏晶 通讯员陈禹昊 杨泳)2018年8月,张某将二室一厅的毛坯房出租给某酒店作为职工宿舍,并签订了书面房屋租赁合同期限为三年,约定该酒店为张某装修房屋,用来抵扣一年租金,未约定居住人数,一年后每月租金2500元,押金2000元,违约金20000元。
让张某没有想到的是,合同签订后,酒店把该房改造成胶囊房,入住人员多达二十多人,人数过多造成消防隐患,且职工下班较晚,晚上噪音过大影响居民正常休息。附近居民反复投诉,引起社区、街道、消防、辖区派出所等部门高度重视。经过反复劝导和教育,张某和酒店方同意终止租赁关系,但双方就房屋租赁合同违约问题产生分歧。
2019年4月初,张师傅来到社区反映情况和咨询,并希望社区及律师能够出面调解纠纷。
社区律师与社区沟通后,通知张师傅、酒店负责人、物业经理,辖区民警,多方在社区坐下来协商双方解除租赁合同问题。张师傅认为酒店提前解约属于违约,应当支付违约金;酒店方认为解约不是本意,是各部门强制腾退的结果,并没有违约,房东应退还押金。
听取双方陈述后,律师先跟房东张师傅谈话,告知他酒店投资几万为房屋进行装修现在只住了一年,酒店方本意并不想腾退,酒店愿意减少居住人数继续承租,但是考虑到社区安全和和谐环境,酒店愿意腾退。而且租赁合同中约定如遇不可抗力或政策变更等情况,双方可以解除合同,不承担违约责任。张师傅听完后,也表示理解,但要求押金不退还酒店,作为赔偿。
随后律师又找到酒店负责人,告知其违反的相关法律条款,现在房东张师傅只要求押金作为违约损失已给予了很大的让步。
双方听取多方意见后,自愿达成调解协议,双方解除租赁合同,酒店将押金2000元作为对房东张师傅的违约赔偿。
法律分析
湖北扬子律师事务所律师郭珊珊介绍,虽然酒店是被多个部门强制腾退,但主要原因在于酒店违反《武汉市房屋安全管理条例》第十五条第(八)款规定:“禁止擅自改变房屋使用性质,或者将住房原设计的房间分隔后出租,危害房屋安全;”
酒店方把房屋改造成胶囊房,给小区带来了安全隐患,酒店方违法在先,属于违约方,应该承担违约责任。根据《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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